Contrato de aluguel: 7 problemas comuns e como resolvê-los

Contrato de aluguel: 7 problemas comuns e como resolvê-los

Sem dúvidas, um dos maiores receios de quem coloca um imóvel para locação é a inadimplência por parte do locatário, quando o inquilino deixa de pagar alugueis, taxas condominiais, tributos e ainda se recusa a desocupar o imóvel, causando danos de grande valor ao proprietário. É possível, inclusive, que esses danos venham a ser irreparáveis caso o locador não tenha se cercado de algumas garantias. O primeiro — e talvez o mais importante — passo para evitar a ocorrência de situações como essa, é a elaboração de um bom contrato de aluguel. Por isso, fique atento às sete maiores armadilhas nesse momento tão crucial:

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Escolher um inquilino de risco

Antes de tomar qualquer outra providência, é preciso escolher com muita cautela quem será a parte adversa do contrato de aluguel. Para isso, é essencial que o proprietário faça uma espécie de histórico do pretendente, consultando sistemas bancários, cartórios de protestos, cadastros de inadimplentes e até mesmo algumas administradoras de imóveis.

Escolher um inquilino com o perfil errado

Não basta que o pretendente tenha um histórico “limpo”, é preciso se certificar de que ele tem o perfil correto para locar o imóvel, isto é: se seus ganhos e despesas são compatíveis com o valor acordado. Assim, o locador pode exigir a apresentação de comprovantes de renda, como contracheques, holerites, declarações de imposto de renda e extratos bancários. A ideia é reduzir a probabilidade de inadimplência, o ideal é pedir renda três vezes superior ao valor por exemplo.

Fazer um contrato sem previsão de fiança

A exigência de fiador é uma garantia importante para o proprietário. A lei processual brasileira protege o patrimônio do devedor, com o objetivo de assegurar-lhe o mínimo existencial. Isso pode dificultar ou impossibilitar que o locador satisfaça o seu crédito na justiça contra o inquilino devedor. Para isso, basta que ele não tenha bens penhoráveis, como automóveis, ações, imóveis etc.

Vale lembrar que o salário, a conta poupança com até 40 salários-mínimos e o único imóvel que sirva de residência à família são impenhoráveis, isto é: não podem ser vendidos judicialmente para pagar dívidas. Por isso é que geralmente se exige um fiador que tenha mais de um imóvel para ficar responsável pela dívida caso o próprio inquilino não pague.

Não aceitar o seguro fiança

A fiança prestada por pessoas físicas sempre gera uma situação de constrangimento no meio social, por isso os seguros se popularizaram durante os últimos anos como uma alternativa. Nesse sentido, é importante mencioná-los no contrato para manter seu imóvel competitivo no mercado sem abrir mão da segurança.

Desconsiderar a caução

A caução, chamada popularmente de “depósito”, é uma modalidade de garantia do locador. É preciso atentar para o fato de que não se pode exigir simultaneamente o depósito e a fiança — o proprietário deve, portanto, escolher uma das duas. O depósito pode ser uma boa ideia em situações em que o locador não esteja conseguindo alugar o imóvel por causa do excesso de garantias.

Não definir a finalidade do contrato de aluguel

Não estabelecer de forma clara a finalidade da locação pode gerar muitos problemas no futuro. Assim, é interessante deixar claro, desde já, se a locação se destina ao uso comercial ou residencial. Isso tem implicações práticas e também é importante para saber quais são as leis que devem regular a relação jurídica entre locador e locatário.

Não definir as responsabilidades de IPTU e condomínio

Não discriminar qual das partes fica responsável pelo pagamento do IPTU e do condomínio pode gerar muitos problemas e discussões ao longo do período de locação. Além disso, a negligência a respeito do tema pode gerar uma dívida que, ao ser executada pelo fisco ou pelo condomínio, pode levar à penhora do imóvel. Para evitar esse tipo de problema, basta mencionar expressamente que essas despesas correm por parte do locatário.

Por fim, não se pode esquecer que, uma vez assinado pelas partes, o contrato de aluguel deve ser averbado no registro de imóveis, pois somente assim é que produzirá regularmente todos os seus efeitos e protegerá as vontades nele expressas.

Você ainda tem alguma dúvida sobre a locação de imóveis? Compartilhe conosco aqui nos comentários!

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Jeferson Gralha
Jeferson Gralha
Jeferson Gralha é especialista em transações e administração de negócios imobiliários e trabalha pela excelência contínua da prestação de serviços e melhorias do setor.
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